中国楼市高烧难退长效机制应适时启动

2019-08-18 22:40:51 来源: 吉林信息港

  ——房价涨幅分化趋势明显

  国家统计局18日发布的6月份全国70个大中城市住宅销售价格统计数据显示,新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨的城市个数分别为6 个和55个,新建商品住宅和二手住宅价格同比上涨的城市个数分别为69个和68个。

  同策咨询研究中心总监张宏伟认为,今年总体上稳定的经济环境以及流动性仍然较为宽松的货币政策,使新建商品住宅价格不会出现大幅下滑的可能性;同时,宏观调控政策没有丝毫放松,这也决定了价格在短期内不会大幅上涨。

  国家统计局城市司高级统计师刘建伟分析称,70个大中城市中,半数左右的城市房价环比涨幅有所收窄。与5月相比,6月份新建商品住宅价格环比涨幅比上月收窄的城市有 8个,比5月份增加了4个;涨幅为2.4%,比5月份回落了0.5个百分点。其中,北京和上海比5月份分别增加0.1和0.5个百分点,而广州和深圳则分别收窄0.5和0.2个百分点;桂林、包头、太原、沈阳等二、三线城市环比涨幅收窄幅度则更多一些,分别比5月份收窄1. 、1.2、0.9和0.8个百分点。

  易居(中国)控股有限公司执行总裁丁祖昱认为,一、二、三线城市房价涨幅分化趋势日益明显。总体上来看,一线城市仍然供不应求,二线城市相对健康,三四线城市由于大规模造城和开发,导致市场供应量大幅增加,如果短期内没有办法去化,则有可能导致供过于求,导致房价出现下跌的风险。

  16日,克而瑞信息集团(CRIC)研究中心发布的《中国城市发展前景与风险排行榜》显示,甘肃陇南、武威、酒泉、定西及陕西延安等地位列房地产风险城市前几位。值得注意的是,风险排名前五十的城市均是三四线城市。

  ——“地王”频出 调控形势依然不容乐观

  目前,“地王”频出,银根放松,经济下行加重了地方政府对房地产的依赖度。这些因素均给楼市调控带来隐忧,使遏制房价进一步上涨的形势也更加不容乐观。

  数据显示,截至今年上半年,京、沪、广、深等重点城市土地出让收入均大幅增加,北京土地出让收入已经超过去年全年。

  国土资源部16日公布的监测报告显示,201 年第二季度,土地市场延续回升态势,各用途地价环比、同比涨幅有所扩大。全国主要监测城市综合、商服、住宅、工业地价同比增幅连续三个季度加速上涨,整体涨势步入较高位区间运行。

  专家指出,尽管二季度后期,房地产企业普遍出现资金流动的结构性紧张,但在其市场购地和房地产开发投资方面却并未出现回落的态势;随着三季度土地供应逐渐放大,以及部分城市优质地块入市,市场出现高价地的可能性依然存在,土地市场上升态势不会发生根本性变化。

  万达集团董事长认为,土地与的关系正如面粉与面包,面粉涨价自然会推高面包的价格。近一段时间不少城市“地王”频出,这么高的土地成本,必然会转嫁到房价中去,想让开发商低价卖房只会是一厢情愿。

  另一方面,财政部披露的数据显示,月,国有土地使用权出让收入16722亿元,同比增加5292亿元,增长46. %(去年上半年同比下降27.5%)。上半年地方财政收入增长,主要是前几个月房地产市场成交额大幅增加,相关地方税收相应增加。

  市场分析人士指出,在经济增速放缓的大背景下,地方政府将对房地产市场更为依赖。随着下半年各地财政压力显现,土地市场经过前期的回暖渐近火热,这也必将加剧地方政府加大供地力度的冲动。

  ——楼市调控“下半场”:应启动长效机制

  6月份,万科、恒大、保利、中海、富力、金地、新城、雅居乐、首创和合景泰富等10大房企的经营业绩呈现了量价齐升的态势,其销售业绩更是创下了近一年以来的新高,而从上半年的业绩来看,10大房企年度目标完成率为51%。

  易居房地产研究院研究员严跃进认为,大型房企具备强劲的市场抗压性,这将在下半年继续得以体现。从这个角度看,此类房企在定价上显然不会轻易让步。在占据较大市场份额的基础上,此类房企或对下半年房价的上涨将起到推波助澜的作用。

  绿地集团董事长张玉良也看好今年楼市的“下半场”,认为房地产市场总体预期稳定,区域、城市和产品间的分化则将更加明显,土地价值高的一线城市、发展空间大的二线城市仍将是主战场,“新型城镇化”规划出台后中长期将进一步释放大中城市新增住房需求。

  “楼市泡沫不能挤破,也不能吹破,维持当前的稳定状态是个高难度的技术活。”一家上市房企的董事长称。

  上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为,当前房地产市场高烧难退,形势逼人。在调控效果欠佳及行政干预政策边际效用递减的情况下,还不能有更大的动作打压楼市,毕竟房地产在经济增速放缓的时候能够发挥稳增长的作用。因此这个时候应当启动房地产调控的长效机制,让市场机制说话,房地产制度完善与调控手段优化,应顺势突破,有所作为。

  中信建投房地产分析师苏雪晶认为,随着房产税制改革、直接融资渠道畅通等调控机制的渐行渐近,进一步完善住房金融体系和用地供应机制的、健全房地产市场运行和监管机制、推进住宅产业化等一系列长期调控“组合拳”亦应适时打出。“如果得到真正落实,必将有助于改善房地产行业整体运营环境,稳定市场预期,对行业长期发展有着重要的积极影响。”

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